III. Les immeubles par destination
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Art. 8 de la loi foncière : les immeubles par destination sont définis comme des objets mobiliers placés par leur propriétaire dans un immeuble qui lui appartient ou sur lequel il exerce un droit réel immobilier qui est de nature à lui permettre d’user ou de jouir de l’immeuble soit pour les nécessités d’exploitation dudit immeuble, soit à perpétuelle demeure pour son utilité ou son agrément.
L’immobilisation par destination trouve sa raison d’être par la jeu de la fiction juridique qui veut protéger l’immeuble en empêchant le démembrement juridique de la chose principale et ses accessoires qui, économiquement, ne font qu’un.
Exemple : le banc dans un auditoire, le lit ou la table dans un hôtel.
Qui peut immobiliser ?
Seul le propriétaire ou le titulaire d’un droit réel immobilier peut immobiliser par destination sous 3 conditions :
– La chose mobilière doit être affectée à l’immeuble ;
– L’affectation peut être réalisée par le titulaire du droit de propriété sur l’immeuble ou par le titulaire d’un droit réel sur
– Les biens mobiliers, animés ou inanimés, doivent être affectés aux nécessités d’exploitation de l’immeuble ou attachés à perpétuelle demeure pour l’utilité ou l’agrément : la vache dans une ferme, la charrue.
L’art 8 distingue 2 genres d’affectation :
1) L’immobilisation par destination économique : pour cela, il faut l’existence d’une exploitation, càd civile, commerciale, industrielle, agricole, culturelle. L’immeuble affecté à l’exploitation doit être aménagé en vue de cette exploitation. Il doit donc exister un rapport de destination entre l’immeuble et le bien.
Ainsi le point 1 de l’article 8 parle des animaux attachés à la culture ou l’exploitation agricole d’une part, et d’autre part des animaux et outillages nécessaires à l’exploitation industrielle ou commerciale ; on cite également les instruments et ustensiles aratoires, les animaux, machines, ustensiles et autres objets nécessaires à l’exploitation industrielle, commerciale.
Il faut écarter le stock (le sac de foufou au dépôt), le rebus et les machines définitivement hors usages ainsi que les matières premières.
2) L’immobilisation par attache à perpétuelle demeure : le point 2 art 8 :
✓ les objets attachés par un travail de maçonnerie quelconque(la faïence, les carreaux) ;
✓ ceux qui ne peuvent être détachés sans être fracturés ou détériorés, ou sans briser ou détériorer la partie de l’immeuble à laquelle ils sont attachés ;
✓ les glaces, tableaux et autres ornements lorsque l’intention du propriétaire de les laisser à perpétuelle demeure résulte clairement de leurs dimensions et de leur agencement dans l’immeuble.
L’immobilisation par destination qui est l’œuvre du titulaire d’un droit réel s’effectue dans les limites de ce droit et prend fin lorsque celui-ci vient à l’expiration.
L’attache se réalise par 3 procédés : le scellement en plâtre ou à chaux ou ciment, l’incorporation de glace, tableau ou autres ornements dans la boiserie et l’aménagement d’une niche pour recevoir une statue.
Il faut un signe apparent et non équivoque qui révèle l’intention certaine du propriétaire de faire d’un meuble l’accessoire permanent d’un immeuble. Ce signe apparent résulte des faits matériels d’adhérence (Exemple : tapis plein couvrant toute une pièce), tantôt d’un aménagement spécial (la niche).
Comment prend fin l’immobilisation par destination ?
L’In fine de l’art. 8 donne les modes de cessation de l’immobilisation par destination. Il s’agit :
– De l’acte de volonté du titulaire de mettre fin à l’immobilisation (les étudiants ont fui l’université, elle est vide, je la transforme en bistrot ; mon hotel, je le transforme en église).
– par l’expiration du droit réel (une emphytéose dure 25 ans, renouvelable… A son terme, s’il n’est pas renouvelé, ce droit réel immobilisé par destination devient meuble ; les biens immeubles par destination cesse parce qu’il lui manque le droit réel immobilier).
2) Immeubles incorporels
Les droits sont des biens incorporels lorsqu’ils portent sur des biens corporels : le droit de propriété. Pour qualifier le droit immobilier ou mobilier, droit immobilier incorporel, droit mobilier incorporel, on considère non pas le droit lui-même mais l’objet auquel il s’applique. Si l’objet est mobilier, le droit l’est également ; s’il est immobilier, le droit l’est aussi.
Ainsi, l’art 3 de la loi foncière de nous dire : Sont immobiliers tous les droits réels qui ont pour objet des immeubles, ainsi que les droits de créance tendant à acquérir ou à recouvrer un droit réel sur un immeuble. (Tous les droits qui portent sur un immeuble sont des droits immobiliers incorporels ; les actions en justice qui portent sur un immeuble sont des droits réels immobiliers incorporels).
